La situazione di difficoltà causata dal protrarsi dell’emergenza sanitaria ha costretto il Legislatore a prorogare alcune misure a tutela delle famiglie che versano in situazioni economiche disagiate. Oltre a ristori, limitazioni e agevolazioni fiscali, di sovente richiamati dalla cronaca ed oggetto dei più svariati dibattiti, vi sono previsioni normative, di cui si discute meno, ma che riguardano gran parte dei cittadini.

A tal proposito con il D.L. 31 dicembre 2020, n. 183 (c.d. Decreto Milleproroghe 2021) la sospensione delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili dovuti alla sola morosità del conduttore, laddove quest’ultimo abbia l’abitazione principale nell’immobile locato, è stata prorogata sino al 30 giugno 2021.

Nello specifico il comma 13 dell’art 13 del testo definitivo pubblicato in Gazzetta in 31 dicembre 2020 così dispone:  “La sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”

La ratio del provvedimento all’origine era ben chiara, evitare che la pandemia potesse indurre ad un abuso, o anche solo un pretesto, per adire all’Autorità Giudiziaria ottenendo dapprima la licenza di sfratto per morosità ai sensi dell’art. 658 c.p.c. ed all’esito della convalida eseguendo lo sfratto. Appare evidente che il proliferare delle azioni di questo tipo sarebbe stato drammatico per le numerose famiglie in evidente, quanto imponderabile, difficoltà economica causata dalla crisi economica scaturente dall’epidemia Covid19.

Premesso ciò, appare altrettanto evidente, che la predetta proroga, che ricordiamo dura dall’inizio della pandemia e recentemente prorogata sino al 30 giugno 2021, è ormai insostenibile per le famiglie che contavano sul reddito generato dalle locazioni per il proprio sostentamento economico.

È opportuno ricordare che il nostro Paese è caratterizzato da un forte legame con il “focolare domestico” e quindi investire nel mattone è da tempo immemore l’investimento per eccellenza dei risparmiatori italiani. Basti pensare che Il 73% della popolazione italiana possiede una o più proprietà immobiliari, il dato è tra i più alti al mondo. Va da sé che possedere più di un’abitazione è un elemento di sicurezza e stabilità a cui gli italiani puntano anche al fine di trarne un reddito.

Occorre inoltre riflettere sui profili di diritto e quindi se tale ulteriore proroga configuri, o meno, un’ingiustificata limitazione del diritto di proprietà privata atteso che i proprietari degli immobili concessi in locazione si trovano nell’impossibilità di godere del proprio bene anche nei casi di una conclamata e perdurante morosità del conduttore, inoltre anche la tutela giuridica di tale diritto appare ormai priva di una efficacia esecutiva dei provvedimenti di sfratto e pertanto scevra della forza coercitiva che la caratterizza.

Interessante lo spunto di diritto ricavabile da una recente ordinanza del Tribunale di Venezia del 30.9.20 ovvero che la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità in piena emergenza Covid si pone in contrasto al principio di solidarietà di cui all’art. 2 della Costituzione. Rappresenta, infatti, uno dei possibili “gravi motivi in contrario” ex art. 665 c.p.c. Nella predetta fattispecie il Giudice si è pronunciato nel senso di rigettare l’istanza proposta dal locatore ma la pronuncia è stata emanata alla luce di un parziale adempimento da parte del conduttore e contestualmente in virtù di oggettiva impossibilità, seppur parziale, nel godimento dell’immobile.

L’impossibilità sopravvenuta di adempire al pagamento del canone pattuito è quindi da valutare in relazione alle singole fattispecie concrete, tenendo presente che in tali ipotesi il conduttore dovrebbe, o per lo meno potrebbe, tentare di rinegoziare il canone di locazione ovvero recedere dal contratto. Tale compromesso potrebbe rivelarsi positivo altresì per il locatore che allo stato, in ipotesi di perdurante morosità, si trova sprovvisto della possibilità di agire esecutivamente per rientrare nel possesso del proprio bene.

La rinegoziazione del canone, allo stato, appare la soluzione preferibile nel reciproco interesse delle parti. Anche il Legislatore incentiva tale compromesso difatti di recente si discute della possibilità a favore dei locatori che hanno concesso una riduzione del canone (con una scrittura integrativa debitamente registrata) di accedere a un contributo a fondo perduto pari al 50% della riduzione concessa.

Per concludere se da un lato è umanamente comprensibile sospendere l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio in un periodo di inedita difficoltà economica e sanitaria è altrettanto vero che tale periodo di sospensione si è ormai protratto per oltre 16 mesi, tra il 18 marzo 2020 ed il 30 giugno 2021, esacerbando le difficoltà anche dei locatori, i quali, per la durata di tale periodo, si trovano impossibilitati a rientrare nel godimento del proprio bene oltre che sostanzialmente indifesi in ipotesi di mancato pagamento dei canoni di locazione.

È auspicabile quindi che vi sia maggiore chiarezza nella normativa di cui sopra, con la conseguente previsione di ulteriori esclusioni alla sospensione dell’esecuzione per le circostanze non meritevoli di tale, quasi incondizionata, tutela. Limitando gli effetti a discapito dei risparmiatori proprietari di immobili concessi in locazione che necessitano del reddito prodotto dalla locazione dei propri beni per il proprio sostentamento familiare.

Parimenti è opportuno prevedere aiuti di settore mediante un celere ed efficace sistema di sostegno anche per quanto riguarda la categoria dei proprietari di immobili, mediante un contributo a fondo perduto, per coloro che hanno concesso la riduzione dei canoni di locazione ai conduttori in difficoltà economica.

Avv. Antonio Sparano

Riferimenti:

1) TESTO ESTRATTO DALLA GAZZETTA UFFICIALE: comma 13 dell’art 13 DL 183 del 31.12.20

  1. La sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, e’ prorogata sin oal 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.

 

2) TRIB. VENEZIA DEL 30.9.20 https://www.expartecreditoris.it/wp-content/uploads/2020/11/trib-venezia-ord-30.09.2020.pdf